Mohamad Mahsun, SE, M.Si, Ak.

Asset properti riil merupakan jenis asset yang mempunyai nilai ekonomi terbesar dibandingkan jenis asset lain yang dimiliki oleh suatu Pemerintah Daerah (Pemda). Setiap Pemda pasti mempunyai hak kepemilikan atas tanah, gedung, bangunan dan berbagai infrastruktur yang umumnya berada di tempat-tempat strategis. Keberadaan asset-asset properti riil ini sering tidak dikelola secara optimal sehingga justru menjadi beban Pemda karena biaya pemeliharaannya yang tinggi. Sebenarnya jika asset-asset ini diberdayakan dengan tepat maka selain dapat menambah penerimaan daerah juga dapat meningkatkan kesejateraan masyarakat sekitar.

Jika kita melihat ada gedung atau bangunan milik pemerintah yang nampak terlantar, kotor dan tidak terpelihara, padahal asset tersebut berada di tengah kota, pasti dalam hati kita menyayangkan kondisi tersebut. Seandaimya gedung tersebut dipelihara dengan baik kemudian disewakan untuk umum, misalnya untuk resepsi perkawinan, seminar, pameran atau yang lain, maka pendapatan sewa pasti akan diterima. Sementara masyarakat sekitar secara tidak langsung juga akan memetik keuntungan, misalnya dengan membuka warung, lahan parkir atau bahkan tambal ban. Upaya menyewakan gedung pemerintah untuk umum ini adalah salah satu contoh bagaimana memberdayakan asset properti riil daerah.

Memberdayakan asset properti riil ini berhubungan dengan segala proses pengambilan keputusan dan implementasi terhadap perolehan, penggunaan dan pelepasan properti riil milik pemerintah sehingga dapat meningkatkan penerimaan pemda dan masyarakat setempat. Beberapa jenis asset properti riil seperti tanah, gedung-gedung dan juga berbagai fasilitas yang dimiliki pemda harus dapat memberikan kontribusi ekonomi karena beban untuk pemeliharaan asset-asset ini tidak bisa dihindarkan. Bagaimana agar unit kerja yang berwenang mengelola asset-asset ini tidak hanya sebagai cost center tetapi mampu memperoleh pendapatan?. Pertanyaan inilah yang harus dijawab untuk memicu terwujudnya kemandirian daerah yang sebenar-benarnya (self-sufficiency).
Seperti kita tahu, biaya pemeliharaan asset properti riil ini menjadi beban pemerintah daerah yang setiap saat yang harus ditutup. Dengan demikian jika pengelolaan asset ini tidak bisa menutup unavoidable cost tersebut, maka sudah barang tentu akan menambah pos anggaran pengeluaran. Jadi mengapa harus dijadikan beban jika sebetulnya asset-asset properti ini bisa diberdayakan sehingga justru bisa menambah penerimaan daerah dan masyarakat sekitar. Jadi, pemberdayaan asset mutlak diperlukan dalam rangka mengurangi beban tetap Pemda dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat setempat.

Berdasarkan data-data laporan keuangan beberapa Pemda Tk. II di Propinsi DIY, maka kita bisa melihat betapa material nilai asset tetap (tanah, jalan, irigasi, jembatan, bangunan, mesin dan peralatan) yang dimiliki. Neraca per 31 Desember 2001 Pemerintah Kota Yogyakarta menunjukkan proporsi jumlah asset tetap terhadap total asset mencapai 96% (memiliki lebih dari 1000 gedung). Neraca konsolidasian Kab. Sleman per 30 Juni 2002 menunjukkan proporsi asset tetap terhadap total asset sebesar 90%. Sementara neraca awal Kab. Bantul per 1 Januari 2001 menunjukkan proporsi asset tetap terhadap total asset sebesar 74%. Dari gambaran ini jelas bahwa potensi Kabupaten atau Kota di DIY ini sangat besar jika asset-asset tersebut diberdayakan secara efektif dan efisien.

Upaya memberdayakan potensi asset properti riil agar lebih bernilai tambah ini bisa dimulai dari pendataan, penilaian, pencatatan dan pengkoordinasian asset-asset properti yang dimiliki oleh unit-unit kerja secara integrated. Selanjutnya, dapat diketahui secara jelas siapa sebenarnya yang mempunyai hak kepemilikan dan bertanggungjawab terhadap asset-asset tersebut. Sengketa yang sering terjadi antar entitas di lingkungan Pemda disebabkan karena ketidakjelasan database dan hak kepemilikan atas asset tersebut. Sebelum bergulirnya regulasi yang mengharuskan Pemda menyusun neraca, sangat mungkin kegiatan pendataan asset ini dilakukan dengan kurang sungguh-sungguh karena merasa manfaatnya yang tidak banyak terutama untuk kepentingan pertanggungjawaban. Penilaian terhadap asset properti ini sangat mungkin dilakukan hanya dengan penaksiran (kira-kira) karena kurangnya informasi akuntansi harga perolehan dan akumulasi depresiasi.

Jika nilai asset sudah dapat diinventarisasi secara faktual untuk setiap unit kerja yang bertanggungjawab (responsibility center), maka pengukuran prestasi setiap entitas terhadap pengelolaan asset menjadi lebih jelas. Bagaimana gedung, bangunan, jalan, jembatan, atau drainase dipelihara dan dijaga oleh setiap unit kerja yang bertanggungjawab. Apa ada nilai ekonomi yang dapat dihasilkan dari asset-asset tersebut bagi pemerintah maupun masyarakat, atau justru menjadi beban pengeluaran daerah yang tidak dapat dihindari karena biaya pemeliharaan dan depresiasi.

Sekali lagi, pemberdayaan terhadap potensi asset properti daerah mutlak diperlukan agar keberadaan asset memiliki nilai kemanfaatan. Kemanfaatan atas keberadaan asset ini paling tidak dapat dinilai dari 2 perspektif, yaitu perspektif pemerintah dan masyarakat. Dalam perspektif pemerintah, keberadaan asset ini jangan sampai terlalu membebani pos pengeluaran, harus ada efisiensi dan kreativitas sehingga justru dapat menambah pendapatan daerah.  Sebagaimana karakteristik inherent asset properti riil, maka selamanya keberadaan asset ini akan menjadi beban pengeluaran daerah jika unit kerja yang bertanggungjawab tidak berusaha memberdayakannya. Meskipun tidak sampai surplus, pemberdayaan asset-asset ini diharapkan dapat mengurangi unavoidable cost tersebut. Dalam perspektif masyarakat, keberadaan asset tetap (nilai output) harus ada kemanfaatannya bagi peningkatan kesejahteraan mereka (nilai outcome).  Jangan sampai justru masyarakat mengeluh atas keberadaan asset-asset pemerintah ini. Bangunan yang terbengkalai, jalan berlobang, taman kota semrawut, tidak berfungsinya lampu jalan dan tidak terpeliharanya beberapa infrastruktur milik pemerintah lainnya akan mengurangi kenyamanan masyarakat sekitar. Masyarakat secara tidak langsung pasti akan terbantu kesejahteraannya jika asset-asset ini di-create sedemikian rupa sehingga lebih berarti. Salah satu penyebab belum optimalnya pemberdayaan asset properti daerah adalah belum efektifnya implementasi program penanaman modal. Pada saat menetapkan program penanaman modal seharusnya dilakukan identifikasi secara cermat besarnya biaya operasional gedung dan fasilitas yang baru dibangun dan waktu pengeluarannya. Pemeliharaan terhadap asset properti yang rutin dan teratur akan menambah umur teknis. Kesalahan yang secara disadari sering dilakukan adalah melakukan penundaan pengeluaran biaya pemeliharaan gedung atau fasilitas. Hal ini seolah merupakan kegiatan yang ekonomis terhadap biaya pemeliharaan namun di satu sisi menyebabkan kemerosotan kualitas asset-asset berwujud tersebut. Upaya pendanaan terhadap pemeliharaan dan pengelolaan asset properti daerah ini bahkan sangat memerlukan capital improvement program agar pemda tidak hanya bergantung pada pendapatan asli daerah (PAD) atau subsidi dari pusat.  Menyisihkan sekian persen dari APBD untuk dana minimum pemberdayaan asset properti daerah dari tahun ke tahun adalah tindakan yang cerdas dalam rangka meningkatkan modal daerah.

Beberapa langkah nyata yang dapat dilakukan untuk memberdayakan potensi asset properti riil daerah. Pertama, Mendelegasikan tugas dan wewenang pengelolaan asset kepada entitas. Struktur organisasi yang hirarkis-sentralistik tidak secara eksplisit memberikan tanggung jawab pengelolaan asset properti riil kepada setiap unit kerja (dinas), sehingga seolah-olah mereka tidak mempunyai kewajiban untuk memelihara, menjaga dan mengelola potensi asset-asset ini. Akhirnya para manajer publik di tingkat entitas ini merasa prestasinya bukan dinilai dari seberapa efektif dan efisien pemberdayaan asset properti riil di unit kerja yang mereka pimpin. Pendelegasian tugas pengelolaan asset properti riil ke setiap entitas akan mempertegas kewajiban setiap anggota unit kerja untuk memberdayakan asset-asset tersebut.

Kedua, Menetapkan indikator keberhasilan pengelolaan asset properti riil. Indikator ini harus dirumuskan berdasarkan aspek ekonomis pemerintah dan aspek kemanfaatannya bagi masyarakat. Jadi, bukan semata-mata bagaimana agar asset-asset properti ini menghasilkan penerimaan daerah tetapi juga mempertimbangkan dampak dan manfaatnya bagi masyarakat. Dengan indikator keberhasilan yang menyeimbangkan aspek finansial dan non finansial ini maka prestasi para manajer publik di tingkat entitas ini dapat dinilai dengan lebih obyektif.      

Ketiga, Menjalin kemitraan dengan swasta. Memberdayakan asset properti riil membutuhkan kreativitas, keahlian dan profesionalisme. Pihak swasta yang terbukti berhasil menekuni atau mengembangkan bidang tertentu bisa diajak kerjasama memanfaatkan gedung, ruangan atau bangunan yang kurang bernilai tambah. Misalnya bermitra dengan sebuah professional event organizer untuk membuat acara-acara tertentu yang bernilai ekonomi dan bermanfaat bagi publik.    

Keempat, Melakukan inspeksi visual, pengujian kondisi dan analisis keluhan warga. Kondisi gedung, bangunan dan berbagai infrastruktur milik pemerintah ini sangat dipengaruhi oleh umur, iklim, penggunaan, keadaan tanah, metode konstruksi dan juga pemeliharaan. Aktivitas pengujian kondisi dan analisis keluhan masyarakat diperlukan untuk mengetahui seberapa baik, seberapa rusak dan seberapa bermanfaat keberadaan asset tetap tersebut. Pengujian kelayakan suatu bangunan atau fasilitas dapat melalui engineering analysis dengan memanfaatkan kemajuan peralatan teknologi modern untuk mengukur kualitas jalan, memantau aliran saluran pembuangan, menguji kondisi jembatan dengan peralatan infra merah dan sebagainya. Peralatan pengujian ini memang tidak murah, namun sebuah kesalahan jika pemda menetapkan program belanja modal tanpa mempertimbangkan secara mendalam pemeliharaan asset berwujud tersebut .    

Kelima, Melakukan analisis terhadap pengembangan alternatif mempertahankan atau menjual. Analisis ini tetap menggunakan tolok ukur finansial dan non finansial. Jika secara ekonomi keberadaan asset tersebut justru menambah beban pemda dan kemanfaatannya bagi masyarakat maupun pemerintah sangat kecil sebaiknya segera dilepas / dijual. Namun sebaliknya, jika pemda merasa masih memiliki sumber daya untuk mengembangkan dan memberdayakan asset-asset tersebut sehingga mempunyai nilai tambah maka keputusan mempertahankan adalah bijaksana.    

Keenam, Mengubah paradigma berfikir mengenai keberadaan asset-asset tetap milik pemerintah dengan regulation enforcement. Upaya ini tidak gampang karena menghadapi kendala internal (pegawai pemerintah) maupun kendala eksternal (masyarakat). Rasa memiliki yang merupakan modal utama untuk menumbuhkan kesadaran diri sehingga bersedia merawat, menjaga dan memelihara terhadap gedung, bangunan atau infrastruktur milik pemerintah ini masih kurang. Aturan yang berkaitan dengan pemeliharaan asset-asset pemerintah perlu disosialisasi dan ditegakkan, baik untuk pegawai pemerintah sendiri maupun untuk masyarakat    

Dukungan dan partisipasi semua pihak sangat diperlukan untuk tercapainya pemberdayaan potensi asset-asset properti riil daerah. Upaya pemberdayaan asset pemerintah secara efektif dan efisien serta mendapat dukungan publik, niscaya akan meningkatkan kemandirian dan kesejahteraan masyarakat.